Díky dobré informovanosti skrze média a již dlouholeté obnovené existenci tohoto typu úvěrového produktu na našem bankovním trhu je obecné povědomí o hypotékách poměrně značné. Velmi mnoho z nás má s nějakou formou hypotéky také svojí osobní zkušenost. Přesto bych zde chtěl zmínit pár základních faktů…
Z pohledu zákona č. 190/2004 Sb., §28, odst. 3, je hypotečním úvěrem takový úvěr, jehož splacení, včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné.
Zjednodušeně řečeno – jakákoliv hypotéka, poskytnutá k některému z akceptovatelných účelů, či neúčelová, je vždy zajištěna zástavním právem ve prospěch banky k nemovitosti, vlastněné žadatelem či spolužadatelem.
Jde v zásadě o jednoduchý produkt – mám nemovitost, kterou se mohu zaručit a nějaké vlastní prostředky. Potřebuji ale další, protože chci (například) koupit další byt. Z pohledu zkušeností z praxe ale tímto také jistá jednoduchost končí. Před vlastním podáním žádosti je třeba, aby se žadatel velmi pečlivě připravil a to nejen z pohledu svého záměru a kvality zajištění. Do hry budou ve fázi podání žádosti, jejího posuzování a i po přidělení úvěru i v průběhu vlastního financování a splácení, vstupovat další faktory. V tuto chvíli nás ale bude zajímat především několik základních okruhů. O několika důležitých věcech, uvažujete-li o hypotéce, se dále chci zmínit.
Co lze hypotékou financovat, neboli účely akceptovatelné pro financování
- koupě nemovitosti – bytu, domu, stavebního pozemku
- financování výstavby nemovitosti (vč. příp. vestavby či nadstavby)
- financování rekonstrukcí, modernizací či oprav nemovitostí
- koupě podílu za účelem vypořádání spoluvlastnických, dědických podílů, společného jmění manželů
- koupě družstevního podílu a úhrada členského podílu
- zpětné proplacení vlastních prostředků investovaných do nemovitosti
- refinancování stávajícího účelového úvěru na investici do nemovitosti od banky či stavební spořitelny
- konsolidace účelových a neúčelových půjček – tzv. americká hypotéka (ne zcela přesně často označovaná jako „bezúčelová hypotéka“)
Jak je patrno, jde především o zajištěný úvěr spojený s bydlením v nemovitosti v osobním vlastnictví a investicemi do něj. Výjimku pak tvoří americké hypotéky, kdy lze refinancovat – konsolidovat tímto produktem i jiné, než účelové produkty do bydlení. Jak jsem uvedl ale výše, i tak jde vždy o úvěr zajištěný nemovitostí.
Uvedené účely platí obecně. V praxi jednotlivých bank, poskytujících hypotéky, lze eventuálně nalézt odchylky či různé varianty účelů.
Kdo může o hypotéku žádat
U nás může žádat o hypotéku každý zletilý občan, či cizinec, který zde má dlouhodobý či trvalý pobyt. Tady upozorňuji opět na skutečnost, že pokud je žadatelem cizinec, tak některé banky nemusí akceptovat oba dva zmíněné typy pobytu.
Hypotéka je úvěr dlouhodobý, mnohdy i na 30 let či dokonce více. Žadatel musí tedy splňovat i parametr výstupního věku dle pravidel konkrétní banky – tedy věku, kterého dosáhne v předpokládané době řádného splacení úvěru. Tato zdánlivá maličkost bývá občas překážkou, pozor také na ní.
Akceptovatelné příjmy – jako u každého úvěru samozřejmě banky zajímají, a to u každého z žadatelů, kterých může být v jednom úvěru až čtveřice. Doporučuji každému, kdo o hypotéce uvažuje, ať ani tuto oblast nezanedbá – při posuzování se může hodit „každá koruna navíc“ a pozor také na to, z jakého zdroje a na jakém základě příjmy dostávate. Tj. například typ pracovního poměru, OSVČ, starobní a invalidní důchod, mateřský a rodičovský příspěvek, výsluhové penze, mzda na účet či v hotovosti a podobně. Ne všechny formy příjmu jsou akceptovatelné, některé třeba jen částečně. I v tomto bodě platí, že každá banka má vlastní pravidla pro akceptaci příjmu, byť vychází ze společného základu.
Akceptovatelné výdaje a jejich poměr s příjmy – zde platí obdobné, co u příjmů. Jen zdůrazňuji, že se můžete setkat s velmi precizním zkoumáním výdajů. Proč? Důvod je jednoduchý. Banky nejsou obchodníci z nemovitostmi. Jejich zájmem je, aby úvěrovaný klient pravidelně, řádně a dlouhodobě splácel poskytnutý úvěr. Jen tak vydělávají. Nemají zájem na tom, aby jim úvěry „padaly“ pro neplacení. Z prodeje nemovitosti své pohledávky banky zpravidla neumoří. Proto se připravte na důkladné sledování výdajů a poměru výdajů a příjmů. Zvláštní pozornost samozřejmě banky věnují bankovní historii žadatelů, tedy jejich záznamům v bankovních a nebankovních registrech. Nevadí ani tolik, kolik jste měli úvěrů před hypotékou, či pokud máte zároveň nějaký další aktivní, ale vadí nepravidelnosti a prodlení ve splácení. A vězte, že před bankou nic neutajíte. A opět platí, že každá banka může posuzovat a započítávat určité typy výdajů jinak – typicky jsou to kontokorenty a kreditní karty.
Poměr DTI – ukazuje poměr celkového zadlužení žadatele (vč. započítání předpokládaného úvěru) k výši jeho ročního čistého příjmu. Dle ČNB je aktuálně akceptovatelná horní hranice je 8,5 násobek ročního příjmu, resp. 9,5 násobek ročního příjmu žadatele mladšího 36 let.
Poměr DSTI – poměr výše všech úvěrů, půjček a jiných splátek žadatele, včetně předpokládané splátky hypotéky vůči čistému měsíčnímu příjmu. Dle ČNB je akceptovatelná horní hranice 45%, resp. 50% u žadatelů mladších 36 let.
Co je ale velký problém a automatická stopka v posuzování žádosti, to jsou exekuce a insolvence. Logicky. Ale pozor! Dle zákona je klient po pěti letech od soudního rozhodnutí o úspěšném ukončení insolvence a exekucí „čistý“. A má-li příjem, úspory, nemovitost, atd. nic by nemuselo bránit podání žádosti o hypotéku. Současná praxe v době po covidu je ale taková, že banky i takové klienty posuzují jako rizikové a zpravidla žádost zamítají. V těchto případech doporučuji individuální konzultace před tím, než se pustíte do příprav k žádosti. Ušetříte si nervy, čas a konec konců mnohdy i peníze.
Výše úvěru, vlastní prostředky a LTV
Obecně platí, že hypoteční úvěry lze poskytnout na částky od 200 000 Kč výše. Horní hranice je dána pravidly jednotlivých bank. Výše vámi požadovaného budoucího úvěru banka poměřuje se zástavní, nikoliv tržní(!) hodnoty zastavované nemovitosti. Jde o tzv. hodnotu LTV vyjadřovanou v %.
Dle pravidel ČNB musí mít žadatel o nový hypoteční úvěr k dispozici částku vlastních prostředků ve výši alespoň 20% z ceny záměru a zbytek záměru ze dofinancovat z hypotečního úvěru. Tedy LTV 80%. Banky ale stále ještě mohou poskytovat i hypotéky s LTV v rozmezí 80 až 90%, ovšem pouze omezeně – takových obchodů mohou uzavřít pouze do 15% z celkového počtu svých obchodů v daném období.
Dofinancování záměru jiným úvěrem je částečně stále ještě možné. Avšak ne všechny banky dofinancování takovým způsobem akceptují a ne do 100 % záměru. Rozhodně je tedy zásadní, aby žadatelé o hypotéku měli v dostatečné výši připravené vlastní zdroje, což může vyžadovat i více letou přípravu, jde-li o úspory. A pozor! Banka existenci vlastních zdrojů a jejich použití může požadovat doložit!
Uvažujete o pořízení vlastního bydlení? Hledáte prostředky na rekonstrukci? Hledáte financování svých plánů formou hypotéky?
Domluvme se na společné konzultaci vašeho záměru a pusťme se spolu do realizace vašich snů.
Poradíme vám
Chcete probrat Vaší situaci nebo doplnit nějaké další informace, které v článku nezazněly?
